Remarque – Les paragraphes qui suivent ne s’appliquent pas aux servitudes législatives créées en vertu de l’article 111 de la Loi sur les biens réels. Voir la section Servitudes Législatives pour une discussion sur les servitudes créées en vertu de cet article de la Loi.
Les servitudes et les conventions relatives à un mur mitoyen peuvent être enregistrées de deux façons : en vertu de l’article 76 de la Loi sur les biens réels ou en déposant une notification d’opposition. Chacune des méthodes d’enregistrement a ses propres exigences.
Enregistrement en vertu de l’article 76
Une servitude enregistrée en vertu de l’article 76 de la Loi sur les biens réels doit se conformer aux conditions suivantes :
1. Les biens-fonds visés doivent être clairement définis. La servitude doit toucher la totalité ou une partie des biens-fonds visés par le titre du propriétaire du fonds servant. Si la servitude ne vise qu’une partie des biens-fonds, elle doit être identifiée à l’aide d’une description par mesurage et délimitation acceptable pour l’examinateur ou < l’aide d’un plan d’arpentage. Les enregistrements avec des croquis inclus ou joints ne seront pas acceptés.
2. Le document de servitude doit être signé par tous les propriétaires inscrits de tous les biens-fonds (fonds dominant et fonds servant). La passation doit se conformer aux règles du régime d’enregistrement des titres fonciers qui s’appliquent à la passation et à l’attestation par témoin, y compris pour ce qui est des parties et dirigeants appropriés.
Consulter la section Attestation par témoin pour connaître les règles applicables à ces signatures.
3. Il faut annexer au document de servitude le consentement de toutes les personnes qui ont enregistré un intérêt foncier. Le consentement n’est pas nécessaire pour les titulaires d’une servitude législative. Ces consentements doivent être passés conformément aux règles du régime d’enregistrement des titres fonciers régissant la passation et l’attestation par témoin.
Consulter la section Attestation par témoin pour connaître les règles applicables à ces signatures.
4. À l’exception des conventions et des déclarations relatives à un mur mitoyen, les fonds dominants et servants doivent être raisonnablement proches, bien qu’ils n’aient pas besoin d’être contigus. Pour les conventions et les déclarations relatives à un mur mitoyen, les biens-fonds doivent être adjacents.
5. Une déclaration solennelle contenant des preuves en vertu de la Loi sur la propriété familiale des propriétaires du fonds dominant (et du fonds servant s’il y a des servitudes réciproques) doit être annexée. Il faut aussi annexer, le cas échéant, les consentements prévus par la Loi sur la propriété familiale.
Lorsque les fonds dominants et servants ont un propriétaire commun, les servitudes et les conventions relatives à un mur mitoyen peuvent être créées par déclaration plutôt que par convention. Puisque ce sont de pures créations de la loi (en common law, les fonds dominants et servants doivent appartenir à des parties différentes), elles doivent être enregistrées de plein droit et conformément à l’art. 76 et ne pas être annexées à une notification d’opposition.
Voir le paragraphe 76(2) de la Loi sur les biens réels
Description d’une « zone de servitude »
Étant donné que le Manitoba fonctionne selon un régime Torrens, où il est nécessaire d’avoir la certitude du titre de propriété, il doit être possible de déterminer à partir du dossier quels terrains une servitude vise réellement. Une servitude peut être limitée à certains des terrains figurant sur un certificat de titre, mais elle ne doit pas être incertaine. Ainsi, des descriptions telles que « toute la partie nécessaire » ne sont pas déterminables ou certaines et sont donc inacceptables.
Il existe trois options acceptables :
1. La servitude sur la totalité du bien-fonds visé tant par le titre de propriété du propriétaire du fonds servant que par celui du propriétaire de fonds dominant, sans aucune exception ni tentative de limiter ou désigner l’emplacement particulier de la zone de servitude (au moyen de croquis, cartes, photographies, etc.)
Exemple : « Le cédant accorde par les présentes, de manière absolue et irrévocable, et à perpétuité, le droit, la licence et la servitude le long et à l’égard du LOT 1 BLOC 1 PLAN 1 BTFW au propriétaire du fonds dominant aux fins de... »
2. La servitude sur une partie du bien-fonds visé par le titre de propriété du propriétaire du fonds servant, laquelle partie est décrite en référence à un plan d’arpentage.
Voir les paragr. 127(1) et (4) de la Loi sur les biens réels
Exemple : « Le cédant accorde par les présentes, de façon absolue et irrévocable, et à perpétuité, le droit, la licence et la servitude le long et à l’égard de toute la partie du LOT 1 BLOC 1 PLAN 1 BTFW indiquée comme servitude sur le plan _________ BTFW (dépôt 1234/20) au propriétaire du fonds dominant aux fins de... »
3. La servitude sur une partie du bien-fonds visé par le titre de propriété du propriétaire du fonds servant, laquelle partie fait l’objet d’une description technique acceptable. Une description technique acceptable doit être claire et simple et les limites doivent être parallèles au canevas d’arpentage existant. Cette description peut être préapprouvée par le vérificateur des levés ou son personnel.
Voir les paragr. 127(1) et (4) de la Loi sur les biens réels
Exemple : « Le concédant accorde par les présentes, de manière absolue et irrévocable, et à perpétuité, le droit, la licence et la servitude le long et à l’égard DES 50 PIEDS AU NORD PERP DES 100 PIEDS AU SUD PERP DU LOT 1 BLOC 1 PLAN 1 BTFW au propriétaire du fonds dominant aux fins de... »
Enregistrement par une notification d’opposition
Bien que ce soit à l’avantage de tous, aucune règle n’exige que la convention sous-jacente soit jointe à une opposition donnant un avis de servitude (autre qu’une opposition pour une servitude législative). De plus, lorsqu’une telle convention est jointe, elle ne sera pas examinée.
Une notification d’opposition pour une servitude n’a que deux exigences :
1. elle doit contenir une déclaration claire de l’intérêt revendiqué (servitude, droit de passage ou mur mitoyen);
2. elle doit indiquer le fonds dominant et le fonds servant.
Lorsque la servitude ou le mur mitoyen est sélectionné dans le menu déroulant, la formule d’opposition électronique ne se verrouille pas à moins qu’elle ne contienne à la fois des fonds dominants et servants.
Les exigences minimales ne s’appliquent pas aux notifications d’opposition qui créent des servitudes législatives. Pour une discussion sur les exigences relatives à ces enregistrements, consulter la section Servitudes législative.
Les servitudes qui découlent des circonstances et des actions des parties, celles qui ne sont pas créées par convention, ne peuvent être enregistrées que par une notification d’opposition. Cela inclut les servitudes par nécessité, les servitudes par prescription et les servitudes par préclusion propriétale.
Mainlevée
Comme il a été indiqué ci-dessus, un enregistrement en vertu de l’article 76 ne peut faire l’objet d’une mainlevée qu’avec le consentement de tous les propriétaires et bénéficiaires de charge de tous les biens-fonds visés. Une notification d’opposition qui protège une servitude peut faire l’objet d’une mainlevée par le propriétaire courant du fonds dominant.
Les avis de mainlevée de la partie qui a initialement enregistré une servitude par voie d’opposition ne seront pas acceptés si cette partie n’est plus propriétaire des fonds dominants. De même, un mandataire qui a signé une notification d’opposition relative à une servitude ne peut signer la mainlevée que si la propriété des fonds dominants n’a pas changé.
Cession
Étant donné que les servitudes sont rattachées et sont à l’avantage des fonds dominants, il n’est pas nécessaire de céder les constitutions de servitude si les fonds dominants sont vendus. De plus, étant donné que de telles constitutions profitent au propriétaire des fonds dominants et ne peuvent profiter à toute autre partie, les servitudes ne peuvent être cédées à une partie qui n’est pas propriétaire des fonds dominants.
Étant donné qu’il n’est pas nécessaire de céder les servitudes à un acheteur au moment de la vente des fonds dominants (ou qu’il n’est pas nécessaire que l’acheteur des fonds servants prenne en charge les servitudes), et comme les servitudes ne peuvent pas être cédées à une partie qui n’est pas propriétaire des fonds dominants, le registraire de district n’accepte pas la cession d’une servitude à des fins d’enregistrement, quelle que soit sa méthode d’enregistrement.
Les servitudes ne peuvent être cédées, car elles sont incessibles. Un intérêt similaire à une servitude qui est cessible est une licence. Contrairement à une servitude, une licence n’est pas un intérêt foncier.